张欣：其实整个房地产的形势是这样的，住宅在全国范围内，尤其是大城市，都在降价。但北京市中心的商业地产还是有很多的投资者要买。之所以出现商业地产和住宅地产的两级分化，实际是因为投资者的资金没有其他去处，现在涌到商业地产上来了。以前他们可以把资金投在股票市场上，但现在股票市场不是很稳定，外币现在也不是特别稳定，再加上中国一直维持很高的通货膨胀。当他们想资金放在一个有增长的地方时，就选择了商业地产。

由世界经济论坛主办的第二届新领军者年会(又称为“夏季达沃斯论坛”)于9月27日至28日在天津滨海新区举行。9月27日，论坛正式开始第一天，和讯网邀请到SOHO中国有限公司联席总裁张欣接受独家访谈。

住宅地产降价不影响商业地产涨价

和讯网：张女士您好！现在其他地产商都在搞降价促销，SOHO中国却在这个时候逆势涨价，请您给讲讲这是为了什么？

张欣：其实整个房地产的形势是这样的，住宅在全国范围内，尤其是大城市，都在降价。但北京市中心的商业地产还是有很多的投资者要买。之所以出现商业地产和住宅地产的两级分化，实际是因为投资者的资金没有其他去处，现在涌到商业地产上来了。以前他们可以把资金投在股票市场上，但现在股票市场不是很稳定，外币现在也不是特别稳定，再加上中国一直维持很高的通货膨胀。当他们想资金放在一个有增长的地方时，就选择了商业地产。

我们加价其实没有别的原因，就是因为很多人要买。在这种情况下，价格就应该反映需求。所以大家会看到在一片降价声中看到了我们的不同声音，但这确实是反映了真实的情况。

和讯网：今天早上在采访一位业内人士的时候，他说虽然商业地产受到的冲击远远小于住宅市场，但是因为很多国外的投行也投资了中国的商业地产，由于金融危机现在他们可能有了变现的需求，那么商业地产是不是也会受到一些冲击？而你们这次涨价，是不是与这个原因一也有关系？

张欣：一般国外的投行做商业地产，都是一下买几栋楼，而中国的投资者是没有那么多钱买几栋楼的，除非是保险公司之类的机构投资者。个人投资者要买，最多也就是买一层楼，或者买五、六个商铺。这样以来，国外的商业地产卖的时候，也都不想切散了卖，但中国人手上没有这么多的钱，所以他们的楼就一栋栋地卖不出去，而我们这样一层一层地卖就就很好卖。

所以我们现在就看到一个很有意思的机会，随着华尔街投资银行倒闭，那些银行在亚洲投的一些商业地产，都是像北京、上海这样城市的最好地段，他们的这些房产现在都要卖，但却没有什么人有钱能买。于是我们就基本上成了唯一在看这些项目的开发商。我们公司现在收购的部门基本上都是各大代理公司，他们天天都带着一堆一堆的项目给我们看，可见现在拿现金的企业非常少。

和讯网：前几天，北京华润地产对前期的业主进行了一些补偿，您觉得以后会不会有更多的地产商来为业主做补偿？

张欣：这个我不太清楚，因为我们不做住宅。

和讯网：那您对未来中国商业地产前景怎么看？

张欣：我觉得中国的商业地产发展还很初级，如果看总量，商业地产在其中占的比重非常少。现在我们住的条件改善了，但很多办公条件都没有改善，所以商业地产的需求量比住宅地产大得多。

和讯网：很多房地产企业都认为现在是行业寒冬，您觉得这个冬天大概要持续多长时间呢？

张欣：我觉得，中国经济的基本面还是好的，现在过冬主要是由于政府紧缩银根造成的。但今天温家宝总理讲了，在全球金融危机当中，中国的态度还是要保持稳健的增长。如果是这样的话，那相关的政策将是什么呢，我觉得可能是放开银根，不放开银根怎么增长呢？而这正是我们所希望看到的。

和讯网：银根没有放开之前，对于成长型的房地产企业来说，最大的中小企业融资渠道是什么？

张欣：没有，现在没有中小企业融资渠道。国际市场也是这样的情况，想上市、想发债都没有可能。国内现在又是从紧的货币政策。

其实，银根紧缩最受伤害的还是中小型企业，而中小企业又是我国经济发展的动力，如果它们因为银根紧缩而倒下去的话，我觉得将是对过去三十年成绩的大大缩减。

和讯网：您怎样看待这一轮地产行业的洗牌，以及带来的后果？

张欣：肯定是有一些项目易主了，有一些项目卖出来了，有一些以前的开发商关闭了，或者是卖到了其他开发商手上。这可能是一个趋势。

和讯网：洗牌的关键是不是还要看现金流的存量，和应对政策的前瞻性？

张欣：肯定是，现在手上有钱的就可以购买项目，如果现在是贷款一大堆，还不起款，肯定就没有钱去买了。

SOHO中国中期业绩差事出有因

和讯网：作为一个业内人士，您能不能给我们分享一下，对万科降价还有业主要求退款这些事情的看法。

张欣：我还是不要讲别的开发商了。

和讯网：潘石屹之前给员工写了一封信，号召大家能骑自行车就骑自行车，这是不是说明SOHO中国面临一些问题？中期业绩报告会上是不是说你们亏损了一个亿？

张欣：这是有一点小误会，今年SOHO中国已经有60亿元的预售。但是因为有奥运会的关系，我们的一些项目在奥运期间不能开工。而房地产预售是不能算业绩的，完工了才能算。这就等于我们的业绩推迟了，使得我们的中期业绩看上去比较差，但是支出还是有的。我觉得这是一个技术问题，并不是我们卖不出去亏损了，而是我们把今年中期和今年年底都应该算进来的业绩，推到了明年。明年我们的业绩会非常高。

和讯网：您参加了几场达沃斯的论坛，对于中国房地产企业目前的状况，与会的嘉宾有没有达成一些一致的看法？

张欣：你现在去任何房地产商去的地方，都是一片哭声，大家都在说销量不好，都在呼吁政府尽快把银根放开。

我觉得这里面有一个关键点，现在大家都把焦点放在房地产开发商身上了，好像给人一个误区，都是开发商的问题。其实开发商仅仅是几个公司，其背后确是多少亿拥有房产的业主。如果他们的房产缩水，就会使他们感觉积蓄了几十年的钱贬值了，由此带来的愤怒就会变成社会问题。另外，房地产行业还雇佣了大量的农民工，每个工地上都有成千上万的民工在那里，如果大量的房地产项目不开了工，首先受影响的就是这些民工。