降息确实减轻了购房者不少的还贷压力,而另一方面地产商急着低价将房产变现给农民工支付工资回家过年。全国工商联房地产商会REICO工作室发布第三季度房地产市场形势分析报告预计,四季度房价将继续环比小幅下降,同比涨幅继续降低。

　　地产商卖房产抵押工程款

　　“如果不是开发商急着要现金给农民工发工资回家过年,这套房子根本就不可能让利这么大的空间。”中原地产的经纪人刘小姐如此推销她手里的这套房源。这套位于北京西三环的某成熟高端商业住宅区、面积140平方米的房子总价下降了70多万,“因为开发商急于出手,故联络中介方想借其客户资源和网络尽快找到买家,同时必须全款现金交易”。

　　“最近,我供货的一家国资地产企业也和我沟通,说可以给我一定的优惠,让我在他们的项目里选一套房子,以折抵一部分工程款。”建材供应商李先生向记者透露。

　　李先生却说出了自己的担忧,房价目前必定还未见底,持有现金对要求流动性很大的供货商来说是必须保证的。这也是他们目前为什么只和国资地产商合作的缘由所在:“说不定哪一天哪个地产项目开发商跑了就成烂尾楼了,那我们那么多的材料款怎么办？”

　　李先生的职业敏感性早就嗅出地产商的算盘:以前地产商都愿意在开盘时把部分房产暗中买下,待周边配套比较成熟以后再出售,这样从中可以坐享房价上涨的美事。即使天天和地产商厮混在一起,供货商要优惠拿房子也是件“人家买你面子”的事情。“现在看来,开发商的资金链应该普遍都比较紧张。”李先生如此断定。

　　房价将继续下降

　　11月25日,全国工商联房地产商会REICO工作室发布第三季度房地产市场形势分析报告称:三季度,全国70个大中城市房价同比涨幅5.3%,明显回落;环比降0.1%,为近年来首次下降。报告预计四季度房价将继续环比小幅下降,同比涨幅继续降低,全年涨幅在6%左右。三季度,除经济适用房外,普通住宅、高档住宅、90平方米以下住宅价格均为环比下降,二手住宅价格环比上涨0.4%,办公楼价格环比下降0.1%,商业用房价格与二季度相同。

　　此分析报告显示,珠三角地区深圳房价降幅最大,达到4.6%,广州房价降幅为1.7%,长三角地区中上海、南京、杭州住房价格均为环比下降,其中上海上半年房价仍保持小幅上涨,7月开始环比下降。环渤海地区中北京和石家庄住房价格出现环比下降,北京9月房价出现环比下降。

　　近日,在北京有两个楼盘被炒作得比较热,一个是位于百子湾的称“抄底CBD”的“金都·心语”,另一个是南四环的“理想城”,这两个楼盘均以7000多元的均价向网友团购开盘。记者致电理想城售楼中心,得知上周日开盘的在售楼盘也仅售出去35套房子,但是该售楼中心的置业顾问殷先生对记者表示:“这样的销售情况已经算是不错的了。”

　　而房地产分析师郭毅女士则告诉记者,在房市火热的时候,开盘的销售量不说销售一空,但是认购幅度也都会占到房源的60%-70%。而理想城开盘此次提供的房源有200多套。

　　“目前国家在大力推保障性住房和廉租房,北京市最近也出台了相关的文件表示要加大保障性住房的人群覆盖面。这些房源的推出,必然导致新增商品房的供应量和需求都会减小,对于地产行业来说并不是一个利好。所以在未来房价还有一个时间段的波动。”郭毅表示。

　　再则,两限房的利润率比商品房要低得多,开发商一方面要承担企业经营的风险,另一方面资金回笼的风险和障碍也存在,能拿到两限房的开发资格对于开发商来说也是一个大考。

　　房贷利息成本下降

　　伟业经纪华侨城的置业顾问富先生告诉记者,此次降息可以给买房者减轻不少的经济负担。以贷款100万,按揭期限为20年,等额本息还款法计算,下调1.08个百分点之后月均还款为6210.49元,共计支付利息为490518.76元。而按2008年10月30日利率下限计算每月还款为6621.67元,共计支付利息589201.82元。11月27日之后,月供可减少411.18元左右,利息共计可减少98683元,即利息成本降低17%。

　　虽然央行重拳出击的大手笔降息政策让大家都感觉很意外,但是记者从链家地产和我爱我家等房产中介处了解到,虽然央行和各家银行总行都出台了利率优惠政策,但是各银行支行并不能办理相关业务,目前手头签约的客户都大约要等到2009年初才可以办理好相关的第一套房利率优惠70%的政策。

　　投资者等待下一优惠政策

　　“这些政策其实作用有限,因为购房者普遍形成了悲观的预期,刺激房市的政策既然已经出了,那如果我不买房,国家还有可能出更好、更优惠的政策,政策的出台并不会刺激大批量的需求复苏。”郭毅一语道破大多数观望人群的心态。而更有投资者指出,今天降了的息,哪天也可以上调回去,毕竟一套房子供贷款不是一两年的事情。

　　而对于现在购买期房还是现房,郭毅则建议大家要综合去考量,根据自己的收入状况和支出能力来选择信誉比较好的大的开发企业,要根据产品的特点来决定是否出手购买,像三环以内中心区域的房价是不会有大幅波动的,并未有很大的下跌幅度。目前,很多开发企业在这个节骨眼上都面临着资金困境,但是企业解决问题的能力决定了它的命运,中小企业在中小企业融资上都比国有开发企业要弱一些。

　　最近的利好是在年末财政政策放松的情况下出现的,地产公司债已经有部分获得证监会的批准,这有助于地产企业资金链缓解紧张的压力。

来源：华夏时报