本期，我们请到了中国上市公司市值管理研究中心的执行主任刘国芳先生，就房地产企业以及上市企业在当前的局势下，该如何智取华山一条路，获得市场发展生机进行探讨。

本期主持

　　伍豪

　　本期嘉宾

　　刘国芳　中国上市公司市值管理研究中心执行主任

　　1 上市房企负债率普遍较高

　　主持人：首先，请刘主任对当前上市房地产企业运转情况以及企业负债率情况做一个简要介绍。

　　刘国芳：众所周知，今年的股市跌宕起伏，目前已经上市的房地产企业表现还算中规中矩。但是，目前房地产上市企业负债率普遍较高，根据我们的研究，企业负债率在70%以下算是健康，70%—80%及其以上，就是红灯区，表示企业面临财政危机，目前上市房企负债率最高的企业高达89%，这表明企业每100元资产有89元是借来的。当然，也并不是说所有房地产企业均负债较高，像近期万科报告期末显示持有的货币资金153.7亿元，净负债率37.1%，这就表现为企业运行较为稳定。

　　分析师对上市企业的评估，主要看企业的储备土地面积。去年9月份以前，全国各地楼价飙升，楼市均出现了抢购现象，开

　　发商资金充裕，全面拿地扩张。而9月份后，随着国家新的调控政策的出台，开发商的开发成本和资金压力相继了发生变化，相应市场成交量持续下跌，国家金融从紧的政策走向，使得开发商资金出现危机。

　　2 现阶段股市募资效果并不明显

　　主持人：您刚才谈到了开发商的资金，能不能谈谈当前房地产企业所面临的资金募集问题？

　　刘国芳：以去年9月份为时间截点。在此之前，楼市呈现了高速发展的态势，使得部分企业大规模囤地扩张，以至于后来在市场及调控政策双重吃紧的情况下，房企在土地储备上投入了大量资金，直接影响到部分项目的开发。自从国家实行货币从紧的金融政策后，银行缩减了企业贷款额度，并提高了贷款难度，这也就意味着开发商不可能从银行得到太多的资金支持，部分民营企业所面临的这一问题更为突出。而已经实现上市的企业，则分别可以采用增发股票、公司债等形式在股市上实现中小企业融资，这也是房地产企业争相上市的主要原因之一，因为股市是房地产企业实现资金做大做强的主要渠道。

　　尽管如此，因为今年股市并不是很稳定，加之国家相关部门对房企中小企业融资审核标准的提高，目前部分期望通过股市募资的效果并不明显。

　　3 卖房子是根本出路

　　主持人：那么，在当前的经济形势下，房地产企业如何克服因盲目拿地扩张导致的资金危机呢？具体能从哪些方面着手？

　　刘国芳：在从紧的货币政策下，房地产企业只得依靠加速开发、快速销售已有项目来回笼资金，依靠销售回笼资金是解决房地产企业资金危机的根本举措。比如万科在今年上半年首先降价销售，实际上就是回笼资金的举措。这样也就出现了今年全国各地楼市打折销售的局面，在清冷的市场环境下，一些开发商只能通过降价促销实现销售。

　　此外，对于部分已经拿到土地开发权的企业，如果开发资金出现问题甚至危机的时候，可以考虑出让土地开发权，继而回笼资金实现部分地块的楼盘开发。同时，还可以同部分现金流比较充裕的企业联合开发，分担土地开发所面临的资金难题。前阵子潘石屹所谈到的“百日剧变”，其实就是这种策略和发展模式，只是有夸大的部分。最后，对于部分实力较强的企业，尽管股市不景气，但是通过股市募集资金依然是最有效的渠道，这也是房地产企业可以解决资金难题的一种方法。此外，通过上市，还可以实现巨大的品牌效应。

来源：北京娱乐信报