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楼市分化加剧,地方政府终于坐不住了!
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内地楼市会松绑吗?这个在去年根本不是问题的问题,在2018年再一次被提出。近期,南京等城市松绑楼市调控,令人对于未来楼市的走向产生了新的想象。然而,尽管2018年中国的楼市调控政策势必会有变动,但是这并不意味着中国楼市调控政策已开始放松,也不意味着楼市会倒退回几年前的情况。

实际上,目前一些城市限购、一些城市松绑的格局,恰恰预示着楼市两级分化的走势已愈加危险。

一,楼市要松绑?其实是楼市“贫富差距”加剧

最近广受讨论的“楼市松绑”的新闻,实际上仅仅包括几个为数不多的城市,以南京、兰州、合肥等一系列非一线城市为代表。所谓的“松绑”,也带有试探性质。

总体而言,这三个地方的楼市实行的是“一城多策”的调控政策

例如,兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易、非本地户籍家庭限购一套的政策,但同时取消了偏远区域的住房限购政策。而南京市委今年1号文件出炉“创新10条”,调整人才落户政策,允许研究生以上学历以及高级工、技能型人才的先落户再就业。而合肥市国土资源局和市物价局则取消了限价的政策,表示商品房应由开发商自行定价。

如果实行这些政策后,市场回馈是负面的,或许就此作罢。而假如回馈是正面积极的,则此类“一城多策”的方法,可能会在更多的城市推行。

尽管如此,在目前全国的主要城市,尤其是楼价最高的一线城市,调控政策和限购依然是主流。“房住不炒”的基本方向依然没有改变。

我们来看一线城市的具体情况。作为一线城市的深圳,近期刚刚启动新建住宅限售政策,并无任何松动现象。上海楼市的调控联席会议则明确调控不动摇、不松懈,继续引导开发商合理定价。至于北京的房价,众所周知,即使目前业主普遍降价出售,但北京仍没有准备对楼市进行“救市”的打算。

毕竟,去年全国110个城市实行了超过250次楼市调控,高强度的楼市调控显然是主流。中国要想建立所谓“住房长效机制”,2018年是关键的一年。作为受全国瞩目的一线城市,是没有理由在这个关键时刻出现楼市限购松动的。

在一线楼市坚持限购不放松的同时,某些城市出现“一城多策”的松动迹象又是为什么呢?首先,我们可以知道,这和“去库存”什么的事情,并没有直接关系。南京与合肥,并不是全国房地产库存最严重的的城市,甚至这两个地方的去库存周期(6个月以内)在全国来看算是较短的。

实际上,全国楼市开始出现“两套政策”的现象,就是有些城市的楼市和地方经济快要扛不住的表现,不得不如此。具体而言,这样做的背后是两个目的,一是往上拉房价,二是吸引年轻劳动力。

地方政府采取的“双重标准”策略,恰恰说明目前产业转型的总体进程十分缓慢,中国的经济目前还是依附在地产金融的基础上。

老一套的土地财政机制仍然在发挥重要作用,土地出让金仍然是地方重要的财源。中国指数研究院发布的2017年全国300城市土地市场成交数据显示:全年300城市土地出让金收入总额为40123亿元,同比增加36%。

非核心城市有限度的松绑楼市限购,意图便是改善房地产市场的需求端,让更多的有住房需求的年轻人能够来当地购房落户,这样,存量房的价格就有了刚性的支撑。当房价有了强力支撑,土地的价格才能往上走,地方的财源收入才会有保证。

比如,目前实行“一城多策”的南京市,其土地出让金收入在2016年已经进入“千亿俱乐部”,名列全国前茅。过去两年南京的土地出让收入为1629亿和1570亿,地方对于土地财政的依赖程度高达130%,即是说土地出让金收入高于城市的整体财政收入。

在全国打压楼市的大环境下,像南京这样一个高度依赖房地产开发的城市当然要想办法应对财政困局。否则,整个城市的收入将有可能出现“断粮”的窘境。

二,楼市持续分化,地方政府已经坐不住了

一般人的印象中,南京地处华东富庶地带,是一个经济发展较好的城市。然而,其对于传统的土地开发和房地产的依赖程度居然也是这么高,全国其他城市的情况,就可想而知了。

实际上,全国对于土地出让收入依赖超过100%的城市还有很多,南京、杭州、苏州、济南、合肥、武汉、佛山等等都在前年都超过100%以上,其余大部分二线城市均高于50%。去年的完整数据虽然尚未公布,但据估计也不会低到哪里去。在“有地便是娘”的情况下,仅仅依靠打压,是无法消除中国各地对土地开发和房地产的高度依赖

对比之下,一线城市北上深的土地财政依赖度都远远低于50%,因此,全国限购打压楼市,一线城市扛得住,因为这些城市已不再依赖土地财政并且也不差钱。其余差钱的城市就够呛,因为土地开发仍然是地方经济的重要支柱。

这种“二元化”的楼市格局,倒逼各地方开始想办法稳住房价、稳住地价,其最明显的表现之一就是:当一线城市往外赶人的时候,很多二三线城市却张开双臂接纳新的劳动力,尽量给予购房、工作、落户等等一系列优惠条件和支持。

在这种完全相反的人才策略的背后,不仅仅是反映出楼市的分化,更是体现出中国区域经济的分化乃至割裂。

一线核心城市为什么对于土地财政和房地产的依附程度较低?这和各地的经济结构有直接关系。我们都知道,中国的经济转型,一方面是从以工业为主的经济转型为第三产业为主的经济,同时,在第三产业内部,低端服务业也需要转型为高附加值产业。这两个转型路径同时存在,同时进行。

通过宏观数据能够很直观的看到中国经济这些年的变化。我们抓近八年的数据,在2010年,第三产业在国民经济中占比42%,到去年,第三产业占比已经高达51.6%。据估计,从2010年到2020年十年间,第三产业的就业人数占比将从34.5%上升到46.4%。这是中国历史上第三产业就业人数增加最快的时期。

但与此同时,中国的老龄化也已全面来临,适龄劳动力人口呈现衰减趋势。这就造成了第三产业人才需求量大,但是劳动者长期供应不足的问题。这个问题在短时间内不会产生明显的效果,但长期来看却是影响地区经济走向的因素。

这也就是各大城市各地区抢人才、强年轻劳动的原因:为未来的经济发展储备筹码

从这个角度看,现在一些城市松绑楼市,表面上看是救楼市,本质上却是“抢人大战”的配套措施。留住了年轻劳动力,意味着留住了未来的就业人口、消费力量、税源。兹事体大,各地都对此不敢怠慢。

这次有限度松绑的合肥、兰州、南京,都是所谓省会城市。但是,在经济规律面前,省会也不好使。

兰州由于地理位置偏僻,常年无法留住人才。合肥虽地处中国中间地带,但安徽省却是全国人口流出最大的省份,唯一能依靠各种办法让部分人才回流的,只有合肥一地。至于南京,虽然也是所谓省会,但在长三角地区的人才吸引力方面比不过上海、苏州、杭州、宁波等地。

这三个城市,眼看自己留住劳动力的能力被周围的地区比下去,内心肯定焦虑着急。于是转了一圈又想到了老办法——楼市。对购房进行松绑的题中之意也是在此。

那么,“一城多策”的办法会不会在全国普遍得到推广呢?笔者认为大规模推广的可能性不大,但是在省会城市以及一线以外的重点城市集中搞一搞,却是很有可能的。

坦白讲,地方靠这种政策来应急,不失为一种办法。这个搞法其实就是过去地方政府对楼市“救市政策”的新版本,只是现在换了一种表现形式而已。但是,中国楼市基调已定的情况下,要想以此改变全国楼市的走势,可能性微乎其微。

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