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北京降房租倒计时,集体土地建设租赁用地首次超供
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2017年,北京市集体土地建设租赁用地供应超额完成,随着一系列租房利好政策的推出,我国长期以来住房销售和租赁两个市场发展严重不平衡、大中城市流动人口租房困难的问题有望得到进一步解决。

1月8日,北京市规划和国土资源管理委员公布数据称,截至2017年12月底,北京实现集体土地建设租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是北京市首次将集体土地列入年度土地供应计划,并超额完成。

作为流动人口超过37%的超大城市,北京进入了加快租赁市场发展的首批试点城市名单之中。对此,北京住建委明确提出,要多渠道增加租赁住房供应,通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应,完善多层次、多方式住房供应体系,促进职住平衡。

易居研究院研究总监严跃进分析指出,供地的超额完成说明北京在供地方面有较好的节奏,具有较为积极的导向,充分体现了当前这一租赁用地市场改革的导向。中原地产首席分析师张大伟则表示,2017年完成了200万公顷土地的供应,将在一年后完成租赁房建设并开始集中入市,对于平稳未来租赁市场有很大影响。

高质量完成供应

北京市规划国土委方面指出,去年已供应的集体土地租赁房项目主要位于中心城区、城市副中心和平原地区新城范围内,按照毗邻产业园区、交通枢纽和新城的选址原则,这些房源具有较明显的区位优势,有利于促进区域职住平衡。

记者梳理发现,北京从2011年开始就进行这一类型住房的试点工作,目前已经建成了3个租赁住房项目,分别是唐家岭、温泉镇351和平房乡3个试点项目。而新规划的地块中,海淀、朝阳等城市核心区域也有一定供地,但更多还是集中在石景山、昌平、房山、顺义等地域。

严跃进指出,这一类型住房所针对的专门对象或会更多考虑到当地周边的产业和人群,尤其是年轻创业者和从事科技类工作的人群。当然后续租赁市场的用地政策会持续放宽,用地政策也会有一些新举措,比如说加大供应量的同时也积极考虑周边的产业需要,进而促进此类住房的供应和周边的租赁需求做匹配。

未来,仍然有更多的土地在路上。2017年11月16日,北京市规划国土委、市住建委联合印发了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,指出从2017年起的5年里,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。

张大伟分析认为,1000公顷集体土地出租房大约是30万-40万套出租房。北京市场租赁房源总量接近250万套,而30万-40万套的集体产权出租房,相当于未来5年,给北京增加10%-15%的租赁房源。如果能完成,那么北京市场的租金将会出现明显下调。

供地制度调整

集体土地建设租赁住房也被视为一个对土地财政有所突破的举措。

中国社科院财经战略研究所城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示,除了丰富租赁市场内的供应主体和方式外,集体土地建设租赁住房还体现了供地制度改革的方向。在我国,如果集体建设用地要合法地转化成为住房,一般都是先由国家征收,转化为国有土地再进行拍卖,这样政府有可能从中获得一定的收入。现在取消了这个环节,实际上是政府在一定程度上让了利。

2017年11月出台的新规对集体租赁住房的供应主体作出了规定,集体经济组织可以用土地使用权入股,与国有企业合作开发集体租赁住房,并且集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%,且应有保底分红。

北京市住建委指出,在集体建设用地上建设租赁住房,一方面可以扩大租赁市场有效供给,增加住房供应,促进房地产市场稳定健康发展;另外,有利于推动城镇化建设进程,开辟集体经济组织和农民可持续增收渠道,通过租赁房物业管理、配套服务,扩大农村人口就业,就地实现城镇化。

而放眼全国,各地在租赁市场开启了一轮加法供应。中原地产研究中心统计数据显示,全国多城市累计出让的租赁土地面积超过500万平米,按照平均60平米单套计算,已经可以直接提供租赁房源超过8万套,集中在北京、上海等一线租赁热点城市。二线城市中,南京也在2018年开年推出了5块租赁住房用地。据悉,本年度南京商品住宅用地中的30%将用于建设租赁住房。

同时,最近1年多时间里,全国超过12个省份及超过50个城市,出台了有关租赁的政策内容,着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

张大伟表示,在所有租赁政策内容中,最直接有效的政策依然是土地供应。租赁土地房源的供应,对于稳定租赁市场的影响将从2018年开始越来越大。从整体看,建立租购并举的住房制度和发展住房租赁市场,对于房地产调控来说不仅仅是长效调控的政策之一,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求

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