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任泽平:房地产哪有这么多拐点?中国城镇化至少还有十年以上
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10月3日,恒大首席经济学家任泽平研究团队发表《本轮房地产调控的回顾、反思和展望 (2014-2018)》,核心观点是:“限购”等行政措施短期效果直接,但不解决根本矛盾,应宣告去库存政策基本结束,并分析了未来调控政策应该怎么走。

关于任泽平的经典论断大家耳熟能详:比如"新5%比旧8%好",5000点不是梦!改革牛,经济L型!比如一线城市的房价要翻一番,比如说新周期;而最近他又大胆地提出了对接下来经济、政策的走势,明确表示:“中长期来看对中国经济我是乐观的。”

1、“限购”等行政措施短期效果直接,但不解决根本矛盾

以“限购”为代表的行政措施于2010年引入中国,发展至今,已经从单一限购演化到“限购、限售、限贷、限价、限土拍、限商改住”等多种措施为一体的需求控制政策。

从效果来看,短期行政手段对房地产成交量和价格影响显著,例如16年930各地收紧限购、实行限价限售以来,商品房成交量和价格涨幅都获得有效控制,但是行政限价带来的一二手房价倒挂也导致很多城市出现新盘开盘即售罄的火热市场状态,误导消费者预期。需求压制是暂时的,刚性需求、投机需求的存在将使消费者在政策松绑时再投入购房大军中。

因此,行政措施只是将需求强制性延后,不恰当的行政措施还会干扰预期、引发市场乱象,不能真正解决房价上涨的内在矛盾。这些政策对投机客有一定的限制,但也给刚需购房者带来了经济负担。

2、应宣告去库存政策基本结束

15年来“去库存”作为调控基调已持续近三年,可以分为三个阶段:(1)第一阶段是全面去库存。14年12月全国发展与改革工作会议提出“有序化解商品房库存”,15年11月总书记提出“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。全国去库存是14-15年调控的主要任务;(2)第二阶段是因城施策去库存。随着热点城市16年起复苏,全面去库存转向因城施策去库存。16年3月两会政府工作报告、16年12月中央经济工作会议均坚持这一定调,提出“要重点解决三四线城市房地产库存过多的问题”;(3)第三阶段是欠发达区域去库存,17年以来三四线城市快速复苏,去库存成效显著,但欠发达区域库存仍然较高。17年12月住房城乡建设会议提出“部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”,仍维持房地产“去库存”的论调。

3、未来调控展望:构建新时代住房制度

调控影响短期波动,住房制度才是决定一国房地产市场平稳健康的根本。

未来从供给着手,从短期行政政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度主非常重要。在“房子是用来住的,不是用来炒的”旗帜指引下,建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”将是住房制度改革的新方向。

按照“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融”的分析框架,建议根据人口流动情况分配建设用地指标,根据库存去化周期调节土地供应,优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构;金融政策鼓励支持刚需和改善性需求,抑制投机性需求。

4、任泽平的“新周期”理论

任泽平在2017年2月首提新周期(《新常态新周期新牛市》),4月系统论证(《站在新周期的起点上——来自产能周期的多维证据》),6月以来加码推荐(《新周期宣言》)。再次强调,供给出清新周期是产能周期的第三个阶段,描述的是供给出清进入尾声、行业集中度提升、剩者为王、企业盈利改善、资产负债表修复、为新一轮产能扩张蓄积能量的状况。经过长达六年的去产能、通缩和资产负债表调整,我们正站在新周期的起点上。当前我们处在低库存的再度弱补库周期、产能出清尾声的新周期起点、房地产库存去化后的补库周期阶段。

任泽平2017年12月18日再次提出他的“新周期”立场,他认为随着新的一轮产能周期的启动,随着新的一轮库存周期的叠加,以及房地产调控对经济的影响接近尾声,2019年中国经济可能会突破L型的一横向上,这就意味着所有空头必须在明年下半年翻多,否则将没有机会。

这是任泽平加入恒大以后的新观点,之所以新,就是跟之前的观点还是有一定出入的。任泽平进驻房地产之前,他是这样预判房价的:因为我是一名宏观分析师,我的长处是做大类资产配置。比如说17、18年炒股票,19、20年买房。然后炒股票,17、18年炒有基本面的股票。19、20年买人口流入地方的房子。

5、任泽平:“对房地产研究真正做得好的,我算一个!”

“对房地产研究真正做得好的,我算一个!” 2018企投会年中论坛上任泽平风趣地说道。任泽平表示,最近股市在调整,房地产也在调控,大家看到的新闻基本负能量居多,甚至有一些经济学家开始批评我们政策。但是,对于中长期我是比较乐观的。我觉得很多问题要全面看,任何事物都是两面的,比如我们去杠杆,哪有去杠杆没有阵痛的呢?不去杠杆说放水,有的人好像很开心,但短痛长痛总要选择一个,历史上没有哪个经济体在去杠杆过程中没有阵痛,大家都希望货币放水,但长期来说货币放水就是贬值,积累金融和债务风险,一定是这样的。

6、判断房地产:长期看人口、中期看土地、短期看金融

2018企投会年中论坛上,任泽平表示,判断房地产就是一句话,这是我们过去十多年房地产研究的一个基本精华,叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。这个核心框架是我在业内最早提出来的,现在已经成为房地产一个非常标准流行的分析框架。我在去年讲的比较多的是中国的产能出清已经非常充分了。我们正在站在新的一个产能周期的起点上,我们可以看到我们原来很多传统行业盈利其实非常不错,只不过现在因为种种的原因,他没有进行扩张新的产能。

我倾向于在2019年以后,大家都会看到新的的产能扩张。所以中长期来看我对中国经济我是乐观的。

为什么乐观?第一个我认为我们的政策找到了发力点。第二个,我们解决了很多政策不落地问题。第三个中国的潜力还非常大。你比如说现在很多人悲观,好像又是什么大的拐点,哪有这么多拐点?中国的潜力,我们就以城镇化为例, 1978年中国城镇化率17.92%,我们现在多少?我们现在是58.5%,发达国家全部是绝大部分是80%以上,中国怎么也做到70%。中国城镇化至少还有十年以上。更何况我们还有3亿的农民工,他们还没有在城市有稳定的居所和稳定工作,还要解决这些人的这个农民工市民化的问题,对中国的潜力其实是非常巨大的。关键是什么?关键是自己不要折腾。坚定不移的进行改革开放。过去,我觉得这是我们对中国经济的一个基本观点,短期有下行压力。那这经过经济下行,从2018年2018年下半年可能现在压力会更大一点,应该会在2019年上半年大家看到新的底部,然后整个金融我认为总体还是偏紧,但是定向结构性和宽松,下半年的基建有所发力,然后我们的城镇化,我们的房地产会出现比较明显的需求,然后棚改这个政策红利已经基本形成,它会对我们房地产的市场会产生比较重要的影响。

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