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深圳楼市量价齐跌 中介人均年签降至0.6单
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图片来源:摄图网

这个秋天,对深圳的房产中介来说格外冷了些。

从2016年9.30新政开始,深圳楼市经历了两年多的调控,在9月见效。

据多个机构的数据显示,9月至今,深圳新房、二手房出现量价齐跌,尤其是二手房价格已出现明显松动,市场观望情绪浓厚。

贝壳研究院数据显示,9月深圳楼市新房整体去化率不足五成,二手楼市客户看房量骤降50%以上。

据多个中介人员透露,中原、链家、世联行、乐有家等机构年初至今已有多名员工纷纷离职,各家公司的关店、降薪等“过冬”模式也已开启。

深圳业内人士指出,这次市场调整,是深圳楼市自2013年以来最严厉的一次调整,中介行业五年来最大的挑战来临。

楼市下行显现

深圳楼市,可以说是全国最为坚挺的房地产市场,从2014年9·30新政以来一路上扬,近三年来住房均价保持在全国最高水平。

继2016年“深八条”后,深圳时隔21个月再次出手严控,在今年7月底发布新政,对企业进行限购、对商务公寓进行限售、对个人实行限售,抑制离婚炒房,全面封堵政策缺口。

两个多月后,在同为一线城市的上海、北京、广州以及热门二线城市厦门、杭州、南京相继出现低迷后,深圳调控政策的威力也开始显现。

深圳市规土委数据显示,深圳9月新建商品住宅成交均价为54080元/平方米,环比微降0.02%,同比下降0.4%;成交套数2248套,环比减少39.0%,同比减少17.6%,呈价稳量跌态势。

新建住宅均价从2016年9月(“深八条”发布)的61,600元/平方米累计下跌7,520元/平方米,累计跌幅12.2%。因为限价因素的存在,新房交易数据存在一定的结构性失真。

更具指标意义的世联EVS深圳存量住宅成交均价为50,630元/平方米,环比下跌0.7%。目前存量市场观望情绪浓厚,房价已经出现了明显松动。

另据深圳中原地产研究中心报告,单日新房成交量回落到70套以内,整个9月,深圳共6个住宅项目入市,一手住宅去化率仅有46%;二手住宅成交量下滑明显。

10月,深圳楼市的低迷情况持续。国庆长假期间,成交量再度萎缩,单日成交量在30套左右。最近一周,部分住宅陆续推出特价房源,而业主报价也继2016年第四季度以来首次跌破30%。

贝壳研究院预测,从二手房的潜在需求和三季度的低位趋稳形势来看,在诸多不确定性的影响下,“预计四季度及明年市场难有起色。”

购房需求的总体下降亦导致业内人士对之后楼市的预测不太乐观。深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,房地产行业已经走向了生命周期的后半程,“之后的大趋势应该是一个横态的发展了,不太可能继续往上走。”

深圳中原指出,目前不少开发商通过降价、降首付的方式,实现“去库存,回现金”,个别开发商为尽快实现现金回笼,擅自预售、违规违建的行为屡见不鲜,监管部门也予以严厉处罚,这是落实长效机制的基本要求之一,更有利于市场的稳定运行。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,从两年前的“深八条”开始,深圳楼市就已趋向冷淡,7·31新政只是起到了叠加的效果。

中介开启过冬模式

过去10多年,中国房地产市场经历了多次调整,作为市场第一线的中介代理公司总是率先受到冲击。

据深圳市房地产中介协会统计,今年1-9月,深圳房地产经纪行业人均年签单量为0.6单,快速萎缩。

这导致的直接后果,就是中介的关店和员工离职、降薪潮,“过去十几年,出现过几次大规模调控以后成交低迷、中介调整。”宋丁指出。

早在上半年,深圳房产中介公司乐有家就迎来了一波离职潮,陈淼(化名)就是其中众多离职者中的一名。

他表示:“整个行业都比较低迷,市面上新楼盘也比较少。当时所在部门差不多有三分之一的员工,包括老员工都离职了。从5月份到现在,一直有人进进出出。”

在遇冷下行的房地产市场中,初入行的新人压力更大。某大型中介前员工杨阳在今年5月——楼市惨淡初现端倪之际进入市场,又在未满六个月、第二个业绩周期到来之前,被迫离开房地产市场,投入了餐饮行业。

他所在的分区门店,以三个月为一个业绩周期进行考核。他坦言:“我三个月内一单也没成功。”业绩不达标,就拿不到底薪,无法维持基本生活。

门店经理同样面临业绩压力,杨阳提到,“之前的经理因为三个月的业绩没有达到标准,也被撤牌降为了业务员,这在公司是很正常的。”

深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为,现在的房地产中介行业可以分为三类,一类以中原、世华等传统公司为代表,往往会采取相对较保守的“过冬”方式,像减少成本、收缩人员等。

第二类则是房地产电商,比如房多多、平安好房、贝壳等,在租赁和市场代理上的业务分散了此次楼市交易寒冬的压力。

他们的应对措施也更加积极,徐枫认为,此类中介会“按照它们之间既定的战略一直进行,甚至可能会扩充”。

第三类则是大量的中小中介公司,他们会自然倒闭,然后等市场转好了再注册个公司继续干。

作为唯一一家规模可观、总部设在深圳的中介代理公司,世联行对寒冬已经有所感知,做出了一系列应对。

10月10日,世联行内部下达了一项《集团行政部关于“节支增效”的通知》,文件中涉及报销额度、公司开会禁上水果和饮料等细节之处。这一消息随即得到了世联行董事长陈劲松的确认。

不仅如此,10月15日,世联行还发布了2018年前三季度业绩预告修正公告。在公告中,世联行将业绩预期由原本的同比增长调整为同比下降,直接指出公司的代理业务结算进度受到市场宏观政策的影响,致使收入下降,从而影响到当期利润

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