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当中产阶层扛不住的时候,楼市就会崩盘
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现在有越来越多的人看空楼市,认为是宏观调控政策,不断打压楼市。这种政策一直持续呢,楼市就不会有起色。

但实际上,楼市的本质并不是仅仅是取决于调控政策。谁决定楼市的价格?我们可以从香港的楼市来看这个问题。

根据花旗银行的调查,拥有千万流动资产的富翁达6.8万人,平均持有物业数目为3.2个,相当于总人口1%的人拥有21.7万个物业,按全香港住宅总量115万个来计算,占总体比例高达19%,换一个说法,便是1%富人拥有全港两成物业。

从数据上来说,这些人完全可以左右楼市走势,例如一半的千万资产的人士看空楼市,卖出1至2间物业,市场便增加2.3万至4.6万个二手盘供应,比一手楼供应,多出3成至1.6倍不等。这肯定会影响楼市的价格。反过来说,香港楼市坚挺,恰恰因为这些富人还没有离开。

其实,香港楼市的故事就是中国内地的缩影。

香港人均收入排名世界前列,超过日本、法国,但是香港贫富差距的基尼系数却高达43,比中国内地还要高。香港是居住成本第三高的亚洲城市,是置业成本第四高的国际都会,香港零售商铺租金的高昂在全球排名第二。这个高地价的现实,有历史上的原因。

1984年,中英政府发表联合声明,当时中国政府害怕港英政府把香港最重要的资产,就是土地,在他们撤出前大量的抛售,这样的话后来的特区政府没有足够的土地储备来发展经济,也没有足够的卖地的收入来源作为财政的支撑。

另一方面,英国政府也有动机,希望香港的楼价慢慢高起来,显得香港人好像对香港经济非常有信心似的。于是,1984年中国和英国政府,限制每年香港土地供应不得多于50公顷,这个规定就让香港本身已经少的土地供应更少,土地价格开始上涨,也就是所谓面粉比面包贵,按揭付款和期房销售变得非常火爆。从80年代开始,香港的房价迎来了真正的暴涨。

这个时候,卖地的收入就成为香港政府的主要收入来源,而不是税收,因此可以使得香港维持一个自由经济港的美名,就是非常非常低的税收,好像对商人来讲非常好,那是因为政府不靠收你的税来挣钱,而是靠卖地。

但是问题就来了,这个卖地的收入这么高也就是土地价值高,土地价值高楼房就贵,租金也贵,在另一方面增重了大家的营商成本跟生活成本。因此很多人就认为,香港的高地价政策其实是让所有的商户跟平民小百姓在交一种间接税。

香港楼市的模式,后来被移植到了内地的房地产市场。政府依靠出让土地 来创造收入,地价上升带动楼价上升,楼市价格上升又让各行各业成本变高,生活成本也随之变高,然后金融实力不断壮大的地产商,他们的资本又开始进入各行各业。最后就形成了一种,房地产为政府打工,各行各业为房地产打工的格局。房地产,成为了全社会的隐形税收。

在这种情况下,决定房价的因素肯定就不掌握在普通人手里,而是掌握在高净值人士和经营地产阶层的人手里。中国内地是不是1%的人掌握了楼市的命运呢?恐怕没有那么极端。但是,财富格局应该还是遵从二八定律,20%的人掌握80%财富,这应该是比较客观的。

但是,从去年开始,这20%的富人已经开始抛售一部分地产,开始寻求多元化的资产配置。中国的高净值人士,投资主要有以下的种类:1股票债券和基金,2私募,3不动产投资,4固定收益产品。高净值阶层,很多都是靠房地产完成的资本原始积累,资产的多元化,肯定需要卖出一部分房地产。所以,只要高收入的人大量开始要让自己的资产盘子置合理化,那么房价就会面临小幅的调整。目前,我们正处于这个阶段。

真正危险的,是下一个阶段,也就是说楼市价格主要不是被那些高收入阶层决定,而是中低收入者开始决定楼市价格的时候,就会出现风险。

现在的楼市,其实是收入水平比较低的中产阶层在接盘,中国的楼市之所以还没有崩盘,就是因为中产阶层强大的抗压能力。假如有一天,连中产都扛不住了。到那个时候,中国的楼市就会出现非常大的调整。这一天并不会马上就到来,但是终究会来的。

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