银行间房地产信托投资基金近期将试点

    由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》(以下简称管理办法)目前正在征求意见，并将于近期开展试点。这意味着由央行牵头的银行间市场房地产信托投资基金(REITs)即将开闸。

　　消息人士7日向中国证券报记者透露，该管理办法规定，REITs的委托方为房产商，受托方为信托公司，并通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品。在受益券到期时，委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券。

　　管理办法第十一条“信托财产及其登记”中明确，被委托的地产物业应当已经投入使用，具有稳定现金流，并按照住房和城乡建设主管部门的有关规定办理房地产信托登记。

　　第十三条“收益来源”规定，房地产信托收益由房地产物业租金收入和处分房地产物业所得构成。

　　锦天城律师事务所高级合伙人王祚君律师指出，管理办法规定应当办理房地产信托登记。而与管理办法配套的《房地产信托登记暂行办法》第四条规定房地产信托登记，是将“信托房地产”作为房地产所有权人。就是把信托房地产这个客体作为房地产的所有权人，直接违反我国民事法律及其基本理论，是不会为法学界和司法界所接受的。

　　王祚君律师建议，房地产的所有权人应该是“房地产信托或房地产信托计划”，如同美国REITs中的“商业信托”，是一个与自然人一样的可以拥有财产权利的“人”，也如同香港“领汇房地产投资信托基金”中所有权人为“汇丰信托”。

　　其次，第十一条、第十三条规定被委托的房地产物业“应当已经投入使用，具有稳定现金流”，收益来源包括物业租金。但如果物业租金兑付不了每年预期信托利益时该怎么办没有明确。

　　此外，第九条明确了委托人或担保人有回购受益券的责任，但又在第十二条对委托人或担保人的回购网开一面，规定“委托人或第三方未能按信托合同约定收购受益券时，委托人处分信托财产的情形例外。”

　　这就是说，委托人或担保人在信托到期时应当回购受益券，如果不回购，就处置物业。这就给委托方以很大的腾挪空间：如果房地产市场上涨，房产商可以回购物业赚取收益；如果暴跌，就可以选择不回购而是处置物业，让投资者承担损失。

　　中国信托业在2009年经历了“七年之痒”,中国信托业中的政信合作业务急转直下,证券投资类信托业务面临“开户受限”举步维艰,多年来支撑信托业“上规模、赚稳钱”的银信合作业务遭受重大变故,唯有房地产信托业务似乎成为信托公司盈利的“常青树”。

　　尽管如此,去年仍是信托行业的发展年,2009年全年千余只信托产品发行,中小企业融资规模也实现了较快增长。房地产投资信托基金（REITs）试点箭在弦上,这一国际化、标准化的信托产品可能对信托业发展产生深刻影响。“虎”啸而来的房地产信托已成为新年伊始谈论的热点话题。

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　　贷款类信托:是以贷款方式运用信托资金,是资金信托的主要运用形式。贷款信托以实际获利、分红为原则,不允许受托人承诺保证信托资金的本金和最低收益,是一种带有变动利息的金融产品。贷款信托的利息水准上下浮动,一般受投资项目的资金需求影响,在基建项目或其他适于作信托计划的企业的资金需求大量增加时,信托资金贷放款额就高。

　　权益投资类信托:对于受托人来说,是指将信托资金投资于能够带来稳定现金收益的财产权或者权益的资金信托品种;对于中小企业融资方来说,其目的主要在于通过对具有稳定未来现金流量的物业的受益权转让,实现长期收益的套现,从而为其他项目的开发中小企业融资。

　　股权投资信托:主要可以分为两类,第一类是附有回购条款的股权投资,即在投资前,资金需求方或第三方已经承诺在信托产品到期前以特定溢价收购受托机构持有的企业股权,这种产品的具体运作又有三种方式,其一是受让资金需求方或第三方持有的既有股权,其二是以信托产品募集的资金对标的公司进行增资;其三是新设项目公司。第二类是“阳光化”的PE产品,即一些私募基金以信托方式募集资金,用于企业投资。其中,后者才是真正意义上的“股权投资”,而前者通常是信托机构为了规避贷款类信托产品的诸多限制而采用的替代形式,实际上是一种“股权投资替代信托贷款”的变形产品。