重庆经济适用房“$$$家园”项目--项目市场


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重庆经济适用房“$$$家园”项目
	-------- 一般项目

发布日期: 2006-2-17

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项目编号：	5370	所属行业：	房产建材	现处阶段：	研发阶段
获专利情况：	是	项目所在地：	重庆	融资额：	人民币：2000万
融资方式：	面谈




	重庆$*公司关于沙坪坝“$$$家园”经济适用房合作方案一、项目概况\|： 1、项目名称：欣光家园 2、项目性质：经济适用房（经济适用房，简而言之，就是政府给予项目相关费税减免，政府限价，定向销售给符合条件的城市中低收入购房群体。它的最大优势销售有保障，投资收益稳定。将项目风险降低到最低限度。） 3、开发面积：约60000M2（在小区规划及户型设计方面，严格按经济适用房标准执行，以中小户型为主.其中：住宅面积55000M2、约800户，商业面积4500 M2，公用面积500M2 。. 批复规划设计为准） 4、征地面积：约14000平方米（以规划红线为准） 5、投资规模：约1个亿人民币 6、项目资本金：3500万人民币 7、开发期限：约2年（2006、5——2008、5） 8、项目地址：原重庆沙塔厂厂区 9、区位优势：该项目地处沙区凤天大道区域，比邻沙坪坝区委、区政府政务中心、西南医院、第三军医大学、及建设中的重庆图书馆、重庆柴可夫斯基音乐学院等政治、文教、卫生单位。该区域构成了沙区政治文化中心。以该中心为辐射与高起点的规划，强势拉动了凤天大道的开发，涌现了以天骄年华、凤天锦园为代表的经典楼盘。良好的区位环境、浓郁的文化氛围、高品质的楼盘及便捷的交通网络，吸引了重庆及外地众多成功人士来此安居乐业。该区域房价，在两年时间，从2500/平米，飙升至目前3500/平米，增辐位居重庆房市前列，已成为沙区房市的风向标。由于该项目依托以上区位优势，加之地处凤天大道与拟建设中的凤中路连接带，通过转盘构成一个四通八达的沙区区域性交通枢纽中心，比邻凤鸣中学及拟规划建设树人小学等名校，为该项目在此区域建设，创造了良好的交通、市政、教育等基础设施条件。 10、政策优势：沙区作为重庆市经济适用房建设试点区，同时又属主城旧城改造重点区。据初步统计，05年沙区政府经济适用房建设计划约120万平方米，实际完成50余万平方米，尚有较大缺口。随着重庆主城区向北、向西扩展战略的全面实施，沙区将成为主城向西扩展的重要支撑点。以沙坪坝城区为核心的旧城改造与大学城建设互为推进，将极大地改变沙区在经济、商业、文化、教育、交通等方面的空间布局，以此进一步凸显沙区在重庆作为文教、经济强区的战略地位。在此过程中，来自旧城改造的居民安置、农转非、外来移民及辖区内的中低收入群体数量，将是一个上升的趋势。如何有效解决该群体安居乐业，将是沙区在加快城市化、工业化进程中、建设和谐社会的一个重要课题公司已全面启动经济适用房项目公司努力，沙区政府同意将该项目纳入05—06年旧城改造还建房计划，这就进一步确保了该项目投资收益。 11、价格优势：由于该项目地块，是以划拨方式获取，定位为经济适用房，享受了系列政府税费减免政策，在开发的综合成本上，较该区域楼盘价位，有着较大的竞争优势，按政府指导价2300/M2计，项目就能实现赢利，与该区域楼盘市场价比较，相差1000/M2以上。二、项目开发思路、计划首先，建立一个强有力的项目管理团队，制定一个规范有序的管理流程，重点在经济适用房政策法规、规划设计、成本控制、工程管理与销售环节等方面加强研究与管理力度。自觉接受政府相关职能部门的指导监督。尤其是在价格与销售管理方面，积极配合政府严格按经济适用房管理公司根据政府所下达计划指标，结合市场需求，采取分期投入，滚动开发的原则，拟将开发计划分为两个阶段：即06年5月——07年4月，建设30000平方；07年5月——08年15月，建设30000平米；三、合作方式合作方一次性注入2000万项目资金、作为项公司已投入1500万资金，目前该项目已获得重庆市、沙坪坝区两级政府经济适用房审批手续，正在办理项目规划审批手续，计划在今年5月前完善项目开工手续，并正式进入建设阶段。鉴于该项目在前期运着过程中，从项目的获取、相关手续公司已做了大量工作，并有相公司在项目营销方面的本土优势，因此双方收益分配比例公司70%、合作方30%；在项目管理方式公司模式运营，重大决策双方协商解决。在财务管理方面，双方派员组建财务部，共同监督管公司概况重庆公司成立于一九九八年公司资产规模约5000万，现有各类中高级管公司内设工程、市场、财务、物业公司、市场管公司。以房地产开发、建筑业为主导产业，经过多年的艰苦创业，在重庆主城区成功开发、建设了“欣光花园”、“金都花园”等众多楼盘，开发面积约20余万平方米，已发展成初具规模与实力的公司是一个管理型企业，更是一个具有创新意识与社会责任感的企业。致力与打造一个保障客户、政府、合作伙伴、企业共赢的平台。五、投资分析（见下页）项目投资分析容积率 4.3 经济适用房序号工程或费用名称工程量估计造价单位：万元单位数量单价金额备注一、土地费用土地成本亩 21.21 73.00 1,548.33 二、前期工程费 1 水文、地质勘测费 10.00 2 市场调研及可行性研究费 15.00 3 规划设计费平方米 60000.00 0.0015 90.00 4 “三通一平”费平方米 13976.00 0.007 97.83 小计 212.83 三、基础设施建设费含景观工程费 150.00 四、建筑及安装工程费平方米 60000.00 0.108 6,480.00 含电梯及设备费工程总造价 6,842.83 五、开发期税费等 1 配套费平方米 60000.00 0.007 420.00 经济实用房减半征收 2 人防费平方米 60000.00 0.0015 90.00 经济实用房减半征收 3 工程监理费 64.80 按建安工程费的1%计算 4 质量监督费 22.68 按建安工程费的0.35% 5 建设单位管理费 136.86 按工程总造价的2%计算 6 施工图预算编制费 9.00 按设计费的10%计算 7 标底审查费 23.33 0.36%建安造价 8 定额审查费 19.44 0.3%建安造价 9 规划证照费 12.00 2元/平米 10 建设用地管理费 61.93 按征地费用的1-4%计算 11 城市建设综合管理费**公司每年1万元 12 开发项目协议价金 8.21 按工程总造价的0.12% 13 房屋新建登记费 11.19 按房屋总造价的0.1% 14 防雷审核费 7.80 按建筑面积1.3元/平米 15 城市消防设施配套费 18.00 按建筑面积3元/平米 16 工程定额编制管理费 8.42 按建安工作量的0.13% 17 综合交易服务费 13.43 按房屋总造价的0.12% 18 白蚁防治费 12.00 按建筑面积2元/平米 19 劳动定额测量费 0.56 按房屋总造价的0.05% 20 招投标管理费 5.51 按中标价的0.08% 21 营业税 695.75 按销售总额的5.5%计算小计 1,642.91 六、不可预见费 136.86 按前期工程费，基础设施费，建安工程费的2%计算七、管理费用 350.90 按开发成本的3.45%计算即1+2+3+4+5 八、销售费用 227.70 按销售总额的1.8%计算合计 10,749.52 针对住宅部分总造价住宅部分每平米综合造价1829元住宅部分商业部分公用设施车位合计建面销售均价（万元/平米） 0.23 0.55 0 180 销售面积 55000.00 4500.00 500 3 销售额（万元） 12650.00 2475.00 0 540 15665.00 销售总额（万元） 15665.00 税前利润（万元） 4915.48 所得税（万元） 1622.11 税后利润（万元） 3293.37 投资回报率 0.4705

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