一、   项目概况

（一）运城市交通大厦(司乘公寓)是运城市汽车客运中心站的二期工程项目,是运城市政府的重点工程项目，也是展示运城市又好又快发展的一个窗口。

（二）运城市交通大厦(司乘公寓)地址位于运城市盐湖区十里长街中段的运城市汽车客运中心站。该地点正好在运城市的交通主干道上,距火车站、高速路入口不足3公里,距飞机场不到8公里。地理位置位于运城市黄金地段,其环境和交通条件均十分便利。

（三）运城市交通大厦(司乘公寓)的设计是由运城市建筑设计院设计,施工单***公司第五分公司施工建设。

（四）运城市交通大厦(司乘公寓)项目拟建规模和标准。运城市交通大厦(司乘公寓)占地总面积6233.92平方米,建筑总面积23210.71平方米。计划建客房303间,其中包含套间5套,大小会议室8个。可以接待不同档次的会议，餐厅可以接待700—800人同时就餐的各种宴会及会议用餐。大厦由一层地下室、四层裙楼和十一层主楼组成。大厦的标准按3星级酒店的标准拟建

（五）运城市交通大厦(司乘公寓)项目原设计为16层，目前已经施工完成了1-6层主体工程，已投资2300万元，其中三位股东出资1000多万元、融资300多万元、欠施工及材料款有近千万元。现在问题就出在7-16层主体工程上，有七八百万元就能完成主体工程，封顶后在银行就能顺理成章贷到款。

二、项目投资环境分析

（一）从客流量来看：此项目处于运城市汽车中心站，现在每天从早上7点到晚上21点，发往市内的公交11路   次，发往北京上海等城市的班车19 次，每天的客流量在17万人以上。自古以来车站码头就是繁华地段，因此其升值潜力不言而论。

（二）从运城市的整体规划发展趋势来看：在未来几年，盐湖区的行政事业单位都要陆续北迁，因此以后几年，其地段优势更能体现。

（三）运城的酒店分布和人口占有来看：从铁路以北，西到关公像、东到建设路、北到北相这么大的一个区域没有一个有规模的酒店，况且这一区域占用运城市区四分之一的人口。

三、市场前景分析

随着人们生活水准的提高、旅游事业的发展、物价的提高，都会对此项目的收益有利。天时地利人和，市场经济的快速发展，都能说明该项目前景应该说是乐观的。

四、社会效益与经济效益分析

（一）该项目的建成会极大地方便人们出行往来，社会效益特别明显。本大厦的建成和营业,将为运城市提供一个现代化的旅游接待设施.将对整个北城区的住宿、饮食、娱乐起直接的调剂作用，与汽车中心站候车大楼连为一体,是运城市的又一亮丽的窗口。

（二）该项目的建成开业，将直接为社会提供200多个就业机会,对社会和谐稳定都有所推动与贡献。

（三）      增加了国库收入，预计前10年平均上缴国家

税收1000余万元以上，后10年平均上缴国家税收1500余万元以上。

（四）交通大厦营业后，大厦将是中上层人士提供了一个交往的一个平台，也给商家谈判提供了一个平台，也是以后发展很宝贵的资源积累。

五、财务状况分析

交通大厦的财务状况应该分为这么几个方面：1、目前，他们在银行没有贷款，资金来源主要是靠股东投资与民间朋友借贷。由于银行对楼堂馆所的项目基础建设采取不立项的规定，所以只能等到主体工程完成后才能得到银行的扶持。目前，中行、建行、农行都表态，主体工程完成后会贷款支持的。2、交通大厦在主体完成后，股东会已决定吸纳新的股东。3、根据实际情况在交通大厦主体完工后，锦上添花的社会闲散资金他们很容易吸收。4、还款主要以四种方式筹资归还：一是以低成本融资归还高成本借款；二是大厦封顶后增加3位股东，筹资归还借款；三是从银行贷款归还借资；四是从投入运营后的盈利中归还借资。

六、管理团队分析

由于目前尚处在建筑施工期间，团队的管理人员只有5人，他们各自的情况是：

股东黄轩，法人、执行经理。今年43岁，***年在太原武警服役，***公司，1992年下海经商，做生意已有十几年的经验了，则有比较好的政治素质和信誉，他***公司建立长期的合作伙伴结盟关系，相互关照，实现双赢。则家在运城，有固定的居住。

工程师薛壬辰、候健俩位，年近五十四五岁，都是退下来的老同志，工作勤恳，责任心强，在建设期的管理应该没有问题。

后勤管理员牛昭、张海燕，都是大学生。

通过我们初步观察，这个团队现有人员的能力没有问题。黄经理介绍酒店建成后他们将聘请有资深的专业人士来担当常务副总对整个酒店进行系统管理，包括各部门经理也是聘请有资深的专业人员担任。在市场营销上由黄经理亲自带领市场公关销售部来做好市场，以一流的设施，一流的人才，赢得市场，争取利率最大化。

七、投资风险及化解风险的措施和建议

根据以上的综合分析，投资风险除意外人力不可抗拒的因素外，整体大的风险基本上不存在。化解风险也就是我们与交通大厦的抵押借款投资协议要完善，投放资金要不定期的监督，监督资金要用于大厦工程建设，要求交通大厦在我***公司大的变动要告知投资方。

 八、问题的提出

（—）我公司给“交通大厦”贷款应以700——800万元为限。借款根据工程进度分期提供（第一、二个月各供200万，第三、四个月各供150万元）。借款必须用于交通大厦主体工程建设。否则，债权方有权立即收回资金。债务方承担由此造成的全部损失。这样，一方面可以保障项目顺利施工，达到预期完工封顶的目的；另一方面，给我们筹措资金留有充裕的时间，保障资金供应的连续性。

（二）以该项目已基本完工的3层（包括3层）以下楼层作为抵押，或者用“交通大厦”整个项目作为抵押，或者他们与市交通局签订的合作协议作为质押，如果他们到期不能归还贷款，我们可以将该项目作为我们自己的项目来做。

（三）该项目没有土地使用证，只有一个与“市交通局”签订的承包协议，大楼在建工作为抵押物不具备抵押条件，不符合法律规定，有一定的风险。

（四）交通大厦占用土地问题。运城汽车中心站和交通局是隶属关系，交通大厦和交通局签订的承包合同是经中心站同意的，交通大厦应确保此合同是合法有效（最好有一个中心站同意的文件）。

（五）交通大厦用已建的三层以下的全部建筑和用地作抵押。在本息还清之前不得在其他地方再作抵押、担保或转让。延期不能清偿时，利率增加50%并将抵押物按700万元投资款抵给债权方。各位股东均出示身份证、并签字盖章，是否还要再公证请董事会议定（我们均认为不公证也行。

（六）需要提供的证明材料:应由有关单位证明：交通大厦此前从无将已建的建筑作过抵押、担保或转让。

以上各条是我们以后办手续值得注意到的问题。三位顾问的书面考察意见附后。

九、考察结论

以上是对交通大厦项目实地考察的综合汇报。根据我们的考察？此项目完全可以投资。

十、引资方式

合作 合资均可

十一、联系方式